Haus auf Zypern kaufen – ohne Umzug: Was du als Deutscher beachten musst
Immobilien auf Zypern sind nicht nur für Auswanderer spannend. Auch mit Wohnsitz in Deutschland kannst du legal investieren und steuerlich profitieren.
Zypern ist seit Jahren ein Geheimtipp für Immobilieninvestments. Das sonnige Klima, die stabile politische Lage und das EU-Recht machen es besonders für Deutsche attraktiv. Auch ohne Umzug kannst du auf Zypern eine Immobilie kaufen. Das bietet dir die Möglichkeit, dein Kapital sinnvoll anzulegen und von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Nicht zu vergessen ist, dass die zyprische Wirtschaft zur Zeit (Stand Juni 2025) eine der am stärksten wachsenden in Europa ist.
Durch das Doppelbesteuerungsabkommen werden Einnahmen aus Miete auf Zypern nicht in Deutschland versteuert. So kannst du mit einer vermieteten Wohnung oder einem Haus auf der Insel zusätzliche Einkünfte erzielen, ohne in Deutschland steuerlich belastet zu werden.
2. Immobilienarten: Wohnung, Haus oder Villa?
Auf Zypern findest du Immobilien für jeden Geschmack. Beliebt sind kompakte Wohnungen in Strandnähe, voll ausgestattete Häuser mit Garten und luxuriöse Villen mit Pool. Besonders in Orten wie Paphos, Kyrenia oder Limassol gibt es Angebote in unterschiedlichen Preisklassen.
Viele Häuser verfügen über zwei oder mehr Schlafzimmer, Bad en suite, Terrasse und Meerblick. Die Immobilien sind meist voll möbliert oder lassen sich mit wenig Aufwand einrichten.
3. Steuerliche Aspekte bei Wohnsitz in Deutschland
Auch mit deutschem Wohnsitz kannst du eine Immobilie auf Zypern kaufen. Dank der Regelungen im Doppelbesteuerungsabkommen wird die Miete nur in Zypern versteuert. Die Steuerlast ist hier deutlich geringer als in Deutschland.
Ein Beispiel: Eine voll vermietete Wohnung mit zwei Schlafzimmern, einem Bad und Balkon in Paphos erzielt monatlich rund 1.800 Euro Miete. Nach Abzug von pauschalen Kosten und Steuern, Abschreibung und Instandhaltungspauschale von 20% der Mieterträge, fallen zum Teil gar keine Steuern an und bleibt eine attraktive Nettorendite übrig.
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Zu den Favoriten für deutsche Käufer zählen Paphos, Kyrenia und Limassol. Paphos punktet mit historischem Flair, Kyrenia mit maritimem Charakter und Limassol mit kosmopolitischem Lifestyle.
Insider-Tipp: Nordzypern empfehlen wir von Happy Property tatsächlich nicht, da dort eine andere Gesetzeslage herrscht und die Wirtschaftslage dementsprechend instabil ist.
Viele Wohnungen und Villen befinden sich in gepflegten Anlagen. Du findest Immobilien mit zwei oder mehr Zimmern, großer Küche, mehreren Schlafzimmern und einem Preis-Leistungs-Verhältnis, das in Deutschland kaum erreichbar ist.
5. Was beim Kauf zu beachten ist
Beim Immobilienkauf auf Zypern solltest du einen lokalen Anwalt und Makler hinzuziehen. Diese helfen dir beim rechtssicheren Kaufvertrag, der Prüfung von Grundbuchdaten und bei der Kaufabwicklung. Der Kaufpreis variiert je nach Lage und Ausstattung, ist aber oft deutlich niedriger als in Deutschland.
Auch solltest du prüfen, ob die Immobilie für den direkten Verkauf freigegeben ist. Viele Objekte mit mehreren Schlafzimmern, Bad und Garten werden von Bauträgern voll ausgestattet angeboten und sind sofort verfügbar.
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Immobilien auf Zypern kaufen als Deutscher: Das musst du steuerlich beachten
Worauf du beim Immobilienkauf achten solltest
Ob Villa mit Meerblick, moderne Wohnung oder charmantes Haus in den Bergen: Zypern bietet deutschen Käufern attraktive Möglichkeiten zur Kapitalanlage. Doch was bedeutet der Kauf einer Immobilie steuerlich? Dieser Artikel klärt, was du wissen musst, bevor du dich entscheidest.
Worum geht’s in diesem Artikel?
Warum Zypern für deutsche Immobilienkäufer besonders attraktiv ist
Welche steuerlichen Regeln beim Kauf gelten – auch mit Wohnsitz in Deutschland
Unterschiede zwischen Nordzypern und der Republik Zypern
Wie du deine Immobilie steuerlich optimal nutzt
Worauf du bei Kaufpreis, Nebenkosten und Vermietung achten solltest
1. Zypern: Warum der Inselstaat für deutsche Käufer interessant ist
Zypern bietet nicht nur rund 300 Sonnentage im Jahr, sondern auch eine attraktive steuerliche Situation. Der Immobilienmarkt ist im Vergleich zu vielen Regionen Europas noch immer günstig. Gerade in Städten wie Paphos. Limassol oder Kyrenia lassen sich gut gelegene Immobilien zu einem moderaten Kaufpreis finden.
Deutsche Käufer und Käuferinnen schätzen neben dem mediterranen Lebensstil besonders die Möglichkeit, mit einer Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen, und das bei niedriger laufender Besteuerung.
2. Haus, Wohnung oder Villa – was du in Zypern findest
Zypern bietet eine große Vielfalt: Ob voll ausgestattete Villa, charmantes Haus in ländlicher Lage oder moderne Wohnung mit Meerblick. Besonders gefragt sind Immobilien mit zwei, drei oder vier Schlafzimmern, die sich sowohl zur privaten Eigennutzung als auch zur Vermietung eignen.
In Nordzypern und insbesondere rund um Kyrenia findest du Immobilien, die deutlich günstiger sind als in der Republik Zypern. Dennoch solltest du beachten, dass die rechtliche Situation in Nordzypern für EU-Bürger komplexer sein kann. Wer rechtliche Klarheit sucht, orientiert sich meist an Immobilien in Paphos oder Limassol. Zu erwähnen ist definitiv, dass wir von Happy Property Nordzypern grundsätzlich nicht empfehlen.
3. Immobilie kaufen mit deutschem Wohnsitz: Steuerlich relevant?
Der Erwerb einer Immobilie auf Zypern allein führt nicht zu einer Besteuerung in Deutschland. Solange du deine Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, bleibt dein deutscher Wohnsitz steuerlich unbeeinflusst.
Erst bei Mieteinnahmen kommt das Steuerrecht ins Spiel. Hier greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Zypern. Es regelt eindeutig, dass Mieteinnahmen nur im Belegenheitsstaat, in dem Fall in Zypern, versteuert werden. In Deutschland müssen sie nicht angegeben werden, nicht einmal unter dem Progressionsvorbehalt.
4. Kaufnebenkosten und laufende Abgaben im Überblick
Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Immobilie auf Zypern weitere Kosten an. Dazu gehören:
Grunderwerbsteuer (je nach Kaufpreis gestaffelt)
Notar- und Anwaltskosten
Grundbuchgebühren
Eventuell Maklerprovision
Die laufenden Abgaben sind vergleichsweise gering. Die Grundsteuer wurde in den letzten Jahren stark reduziert oder fällt für viele Immobilien ganz weg. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten hängen stark von der Objektart ab, liegen aber oft unter deutschem Niveau.
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5. Vermieten und Steuern sparen: Das bietet dir das Doppelbesteuerungsabkommen
Wenn du deine Immobilie auf Zypern vermietest, profitierst du von klaren steuerlichen Regelungen. Mieteinnahmen werden nur in Zypern besteuert. Dort gilt:
20% pauschaler Instandhaltungsabzug
3% Abschreibung auf den Gebäudewert
Abziehbare Betriebskosten
Der effektive Steuersatz liegt damit oft bei nur 6-10%. Zusätzlich fällt ein Gesundheitsbeitrag von 2,65% auf die Bruttomiete an – jedoch gedeckelt.
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Zypern-Investments für Deutsche mit Wohnsitz in Deutschland: Was ist steuerlich möglich?
Zypern bietet spannende Steuerchancen – auch ohne Wohnsitzwechsel
Worum geht’s in diesem Artikel?
Welche steuerlichen Vorteile Zypern deutschen Investoren bietet
Wie du mit einer Gesellschaft auf Zypern legal Gewinne optimierst
Was mit Dividenden und Holdings wie GroupLtd möglich ist
Was Zypern im Vergleich zu Malta besonders macht
Warum dein Wohnsitz in Deutschland kein Ausschlusskriterium ist
Was du beim Status und Management der Firma beachten musst
1. Warum Zypern für deutsche Investoren so attraktiv ist
Zypern ist für deutsche Unternehmer und Investoren ein interessanter Standort, wenn es um steuerlich effiziente Strukturen geht. Mit einem Körperschaftsteuersatz von 12,5 % und klarem EU-Recht bietet das Land Planungssicherheit und Flexibilität. Auch ohne einen Umzug lassen sich dort Gesellschaften gründen und nutzen.
Für alle, die ihren Wohnsitz in Deutschland behalten möchten, aber dennoch von internationalen Strukturen profitieren wollen, ist Zypern eine gut erreichbare und rechtskonforme Option.
2. Zypern-Gesellschaft gründen: Welche Modelle funktionieren
In der Praxis setzen viele auf die klassische Zypern Limited (LTD) – sei es als operative Gesellschaft oder für Investmentzwecke. Auch als Privatperson oder Selbstständiger ist die Gründung problemlos möglich, solange das operative Management nachvollziehbar auf Zypern angesiedelt ist.
Wichtig dabei: Der steuerliche Status der Gesellschaft muss klar definiert sein. Wer seinen Wohnsitz weiterhin in Deutschland hat, sollte besonderes Augenmerk auf die Dokumentation von Verwaltung, Geschäftsführung und wirtschaftlicher Substanz legen. Nur so lässt sich vermeiden, dass das deutsche Finanzamt eine Besteuerung des Unternehmensgewinns verlangt.
3. Dividenden, Holdings und steuerfreie Ausschüttungen
Ein wesentlicher Vorteil der Zypern LTD liegt in der attraktiven Behandlung von Dividenden. Werden Unternehmensgewinne ausgeschüttet, können diese – je nach Struktur – nahezu steuerfrei an die Gesellschafter fließen.
Für Non-Dom-Steuerpflichtige mit Wohnsitz auf Zypern sind Dividenden bis zu 17 Jahre vollständig steuerfrei. Aber auch für in Deutschland ansässige Personen bietet die LTD Chancen: Durch eine klare Trennung zwischen operativer Tätigkeit und Vermögensverwaltung lassen sich steuerliche Vorteile erzielen, insbesondere, wenn die Struktur professionell aufgesetzt und sauber dokumentiert ist.
Schon gewusst?
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Lange galt Malta als Favorit für steueroptimierte Unternehmensstrukturen. Inzwischen hat Zypern in vielen Bereichen aufgeholt und punktet durch ein direkteres Steuersystem. Anstelle komplexer Rückerstattungsmodelle bietet Zypern niedrigere Steuersätze direkt auf Gewinne.
Auch in Sachen Verwaltungsaufwand, Rechtssicherheit und unternehmerischer "Privacy" bietet Zypern handfeste Vorteile. Die Firmengründung ist schlank, die Kosten kalkulierbar und das wirtschaftliche Umfeld unternehmerfreundlich. Ich selbst hatte bereits mehrere Unternehmen in Deutschland gegründet und auch wieder verkauft - ich kann dir also versichern, wie viel einfacher und "investorenfreundlicher" das System auf Zypern ist.
5. Was du beim Wohnsitz und steuerlichen Status beachten musst
Auch ohne Wohnsitz auf Zypern lassen sich dort Gesellschaften gründen. Allerdings ist es wichtig, den steuerlichen Status korrekt einzuordnen. Wer in Deutschland gemeldet ist, muss nachweisen, dass das Unternehmen auf Zypern wirtschaftlich aktiv ist und von dort aus geleitet wird. Wie du das ganze auch als Privatperson umsetzen kannst, findest du in diesem Artikel.
Die steuerliche Behandlung von Gewinnen, Dividenden oder Lizenzgebühren hängt stark von der konkreten Gestaltung ab. Management, Substanz, Buchhaltung und vertragliche Gestaltung sollten daher stets professionell begleitet werden.
Ich zeige dir, wie du als in Deutschland ansässiger Unternehmer, Investor oder als ganz normale Privatperson mit einer durchdachten Zypern-Struktur legal Steuern sparen kannst.
Wichtig zu wissen: Die steuerliche Gestaltung mit einer zyprischen Firma bei gleichzeitigem Wohnsitz in Deutschland erfordert ein hohes Maß an Planung und Präzision. Nur mit sauber dokumentierten Strukturen und klarer Trennung kannst du Rechtssicherheit schaffen, und unangenehme Überraschungen mit dem deutschen Finanzamt vermeiden.
Dennoch ergänze ich hier ganz gerne: es mag alles komplizierter klingen, als es letztlich ist 😉
Einfacher ist es, wenn du in Immobilien auf Zypern investierst: Laut geltendem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zahlst du deine Steuern ausschließlich in Zypern, auch mit Wohnsitz in Deutschland. So profitierst du von attraktiven Renditen, stabiler Wertsteigerung und bleibst dabei nahezu komplett einkommenssteuerfrei.
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Steuern sparen als Privatperson auf Zypern – trotz Wohnsitz in Deutschland?
Zypern als legaler Steuervorteil: Wie du mit einer Auslandsfirma clever optimierst – auch ohne auszuwandern
Worum geht’s in diesem Artikel?
Warum sich eine Firmengründung auf Zypern auch für in Deutschland lebende Unternehmer lohnt
Welche Vorteile das zyprische Steuerrecht bietet
Was hinter der Zypern Limited (Ltd.) und dem Non-Dom-Status steckt
Wie Dividenden, Immobilien und Holding-Strukturen steuerlich behandelt werden
1. Warum Zypern für Unternehmer mit Wohnsitz in Deutschland attraktiv ist
Zypern hat sich in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Standorte für internationale Unternehmensstrukturen entwickelt. Und das Beste: Selbst mit Wohnsitz in Deutschland ist es möglich, steuerliche Vorteile zu nutzen, vorausgesetzt, die Struktur ist sauber aufgesetzt.
Der Clou liegt im Zusammenspiel aus niedrigen Körperschaftsteuern, flexibler Gesetzgebung und dem Non-Dom-Status. Eine Firmengründung auf Zypern kann so eine effektive Möglichkeit sein, um Steuern zu optimieren, ohne gleich vollständig auszuwandern. Die klare Trennung zwischen Inlandstätigkeit und Auslandsaktivität ist dabei entscheidend.
2. Die Zypern Limited (Ltd.): Grundlagen und Vorteile
Die Zypern Limited – häufig einfach „Ltd.“ genannt – ist die beliebteste Gesellschaftsform für ausländische Unternehmer. Sie kombiniert eine seriöse EU-Struktur mit unternehmerischer Freiheit.
Die wichtigsten Vorteile im Überblick:
Nur 12,5% Körperschaftsteuer auf Unternehmensgewinne
Keine Quellensteuer auf Dividenden ins Ausland
Schnelle, kostengünstige Firmengründung
Internationale Anerkennung der Rechtsform innerhalb der EU
Mit der richtigen Struktur lässt sich eine Ltd. gezielt nutzen, um internationale Einkünfte zu bündeln und legal niedrig zu besteuern.
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3. Non-Dom-Status: Steuerfrei trotz Wohnsitz in Deutschland?
Der Non-Dom-Status ist einer der größten steuerlichen Trümpfe, den Zypern zu bieten hat. Wer ihn erhält, kann Dividenden und Zinserträge bis zu 17 Jahre lang vollständig steuerfrei vereinnahmen – ein enormer Hebel für Vermögensaufbau.
Allerdings gilt: Wer weiterhin in Deutschland gemeldet ist, muss aufpassen. Ohne klare Abgrenzung zwischen dem privaten Wohnsitz und der operativen Tätigkeit im Ausland kann die Besteuerung durch das deutsche Finanzamt greifen. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt – und am besten eine individuelle steuerliche Beratung.
4. Dividenden, Holding-Strukturen und Immobilien auf Zypern
Viele Unternehmer kombinieren die Zypern Ltd. mit einer Holding-Struktur. Eine Holdinggesellschaft mit Sitz auf Zypern erlaubt es, Beteiligungen an operativen Firmen zu halten und Dividenden nahezu steuerfrei weiterzugeben – ein ideales Modell zur Kapitaloptimierung.
Auch Immobilieninvestments sind beliebt: Eine Immobilie auf Zypern kann nicht nur als Kapitalanlage dienen, sondern auch strategisch eingesetzt werden. Die Besteuerung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen fällt oft deutlich günstiger aus als in Deutschland.
Für Unternehmer, die langfristig Vermögen im Ausland aufbauen wollen, ist das eine attraktive Option.
5. Wichtige Hinweise zur Besteuerung und Beratungspflicht
Die Gründung einer Firma auf Zypern allein reicht nicht – sie muss auch steuerlich korrekt eingebettet sein. Wo die Gewinne entstehen, wo die Geschäftsleitung sitzt und wie der Wohnsitz des Gesellschafters steuerlich eingeordnet wird, entscheidet über die tatsächliche Besteuerung.
Ohne fundierte Beratung lassen sich die Feinheiten des internationalen Steuerrechts kaum überblicken. Ein Fehler kann teuer werden – etwa, wenn das deutsche Finanzamt die Struktur durchgreifen lässt und alle Einkünfte rückwirkend in Deutschland besteuert.
Deshalb gilt: Wer ernsthaft über eine Firmengründung auf Zypern nachdenkt, sollte frühzeitig steuerliche und rechtliche Beratung einholen, um den Status korrekt zu definieren, Doppelbesteuerung zu vermeiden und die volle Wirkung des Modells zu entfalten.
In Sachen Immobilien und Steuern auf Zypern bin ich dein Ansprechpartner. Egal, ob du eine Firma auf Zypern gründen oder als Privatperson in eine Immobilie investieren möchtest – ich zeige dir, wie du dabei komplett steuerfrei bleibst, obwohl du in Deutschland wohnst.
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Doppelbesteuerungs-Abkommen Deutschland–Zypern: So nutzt du es richtig
Weniger Steuern, mehr Klarheit: So schützt das DBA dein Vermögen in zwei Staaten
Worum geht’s in diesem Artikel?
Was ist ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)?
Welche Einkünfte regelt das Abkommen zwischen Deutschland und Zypern?
Wie du als Unternehmer oder Privatperson das DBA steuerlich klug nutzt
Was du beim Steuerrecht beider Staaten unbedingt beachten solltest
Warum vor allem Immobilienerträge eine steuerliche Ausnahme darstellen
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (kurz DBA) ist ein völkerrechtlicher Vertrag zwischen zwei Staaten, der regelt, welches Land das Recht hat, bestimmte Einkünfte zu besteuern. Solche Abkommen sollen vermeiden, dass dieselben Einkünfte – z. B. aus einer Immobilie, einem Unternehmen oder durch Dividenden – doppelt besteuert werden, also einmal im Herkunftsstaat der Einkünfte und ein weiteres Mal im Wohnsitzstaat des Steuerpflichtigen.
Im Falle des DBA zwischen Deutschland und Zypern bedeutet das konkret: Es wird festgelegt, ob bestimmte Einkünfte ausschließlich in Zypern, ausschließlich in Deutschland oder anteilig in beiden Ländern besteuert werden dürfen – abhängig davon, wo der steuerliche Status der Person oder des Unternehmens liegt und um welche Art von Einkommen es sich handelt.
Ein gutes Beispiel ist eine vermietete Immobilie auf Zypern, deren Eigentümer in Deutschland lebt. Ohne Abkommen müsste er oder sie unter Umständen in beiden Ländern Steuern zahlen. Durch das DBA ist jedoch geregelt, dass solche Einkünfte ausschließlich in Zypern besteuert werden. Deutschland verzichtet hier vollständig auf sein Besteuerungsrecht.
Das Abkommen sorgt somit für Steuersicherheit, fördert Auslandsinvestitionen und schafft eine klare Grundlage im internationalen Steuerrecht. Es ist ein zentrales Instrument, um die steuerliche Belastung bei grenzüberschreitenden Vermögensverhältnissen fair und transparent zu regeln – besonders wichtig für Unternehmer:innen, Investor:innen oder Auswanderer, die ihr Vermögen strukturiert im Ausland aufbauen oder diversifizieren möchten.
2. Wer profitiert vom DBA zwischen Deutschland und Zypern?
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Zypern richtet sich in erster Linie an Personen und Unternehmen mit grenzüberschreitenden wirtschaftlichen Interessen – und ist dabei weit mehr als ein rein steuertechnisches Detail. Besonders profitieren:
Unternehmer mit Wohnsitz in Deutschland
Viele deutsche Unternehmer nutzen Zypern als Standort für ihre Gesellschaft, etwa in Form einer Ltd. oder Holding. Das DBA hilft dabei, genau zu klären, welche Einkünfte in welchem Staat besteuert werden dürfen – etwa wenn eine zyprische Firma Dividenden an einen Gesellschafter in Deutschland ausschüttet oder Gewinne aus Geschäftsaktivitäten auf der Insel erwirtschaftet.
Privatpersonen mit Vermögen in beiden Ländern
Wer Vermögenswerte wie Immobilien, Beteiligungen oder Kapitaleinkünfte sowohl in Deutschland als auch auf Zypern hält, braucht steuerliche Klarheit. Das DBA schützt vor doppelter Besteuerung und ermöglicht eine strukturierte Verteilung der Steuerlast, je nach Art der Einkünfte und steuerlichem Status.
Investoren mit internationalem Fokus
Gerade für Anleger, die bewusst international diversifizieren, bietet das Abkommen enorme Vorteile. Ob Zins- oder Dividendenerträge, Einkünfte aus Immobilien oder Veräußerungsgewinne: Das DBA regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht.
Auswanderungswillige mit deutschem Wohnsitz
Auch wer (noch) in der Bundesrepublik gemeldet ist, aber bereits erste Schritte in Richtung Ausland plant, profitiert vom Abkommen. Wer z. B. in Zypern investiert, ohne seinen Wohnsitz sofort zu verlegen, kann bereits vor dem tatsächlichen Auswandern vom DBA profitieren – vorausgesetzt, die Struktur ist sauber aufgesetzt.Kurzum: Das DBA ist ein praktisches Werkzeug für alle, die sich zwischen zwei Steuersystemen bewegen.
3. Welche Einkünfte sind vom Abkommen betroffen?
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Zypern erfasst eine breite Palette von Einkünften und sorgt für klare Zuordnungen der Besteuerungsrechte. Dabei orientiert sich die Abkommensstruktur an den Vorgaben der OECD-Musterabkommen, enthält aber in Teilen auch besondere Regelungen.
Zu den wichtigsten Einkunftsarten, die das DBA abdeckt, zählen:
Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren Einkünfte aus Kapitalanlagen und geistigem Eigentum gehören zu den sensibelsten steuerlichen Bereichen. Das DBA regelt, wie diese Einkünfte zwischen den Staaten verteilt oder ggf. nur in einem Land besteuert werden.
Immobilieneinnahmen und Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen Besonders relevant ist hier Artikel 6 des DBA: Einkünfte aus der Vermietung oder Veräußerung von Immobilien auf Zypern unterliegen ausschließlich dem Besteuerungsrecht des Belegenheitsstaates – in diesem Fall also Zypern. Eine Anrechnung auf die deutsche Einkommensteuer findet nicht statt, was eine seltene, aber äußerst vorteilhafte Ausnahme in der Welt der Doppelbesteuerungsabkommen darstellt.
Gewerbliche und freiberufliche Einkünfte Gewinne aus unternehmerischer Tätigkeit, sei es durch eine Gesellschaft oder als Selbständiger, werden abhängig von der Betriebsstätte und der effektiven Geschäftsleitung dem jeweiligen Staat zugeordnet.
Nichtselbständige Arbeit (z. B. Anstellung) Auch Arbeitslohn wird geregelt – zumeist gilt: Wo die Tätigkeit physisch ausgeübt wird, dort fallen auch die Steuern an. Eine wichtige Ausnahme besteht bei kurzfristigen Entsendungen.
Veräußerungsgewinne und Vermögenszuwächse Gewinne aus dem Verkauf von Beteiligungen, Immobilien oder anderen Vermögenswerten unterliegen je nach Fallgestaltung entweder dem Ansässigkeitsstaat oder dem Staat der Quelleinnahme.
Besonderheit: Wie bereits erwähnt, weicht das DBA in Bezug auf Immobilien auf Zypern von der üblichen Anrechnungsmethode ab. Es gilt hier das sogenannte Belegenheitsprinzip: Der Staat, in dem sich das unbewegliche Vermögen befindet, erhält das alleinige Besteuerungsrecht. Für Steuerpflichtige in Deutschland heißt das: Einnahmen aus zyprischen Immobilien müssen in Deutschland nicht angegeben oder versteuert werden – eine echte Ausnahme im internationalen Steuerrecht.
4. Was steht im Artikel 4: Ansässigkeit von Personen?
Artikel 4 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Zypern regelt die sogenannte steuerliche Ansässigkeit – also die Frage, welchem Staat das Recht zusteht, das weltweite Einkommen einer Person oder eines Unternehmens zu besteuern. Maßgeblich sind dabei Faktoren wie der Wohnsitz, der gewöhnliche Aufenthalt, sowie der Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Interessen – das sogenannte Zentrum der Lebensinteressen.
In der Praxis bedeutet das: Wer in Deutschland lebt und dort seinen Wohnsitz gemeldet hat, gilt grundsätzlich als dort steuerpflichtig. Hat dieselbe Person jedoch enge wirtschaftliche Bindungen nach Zypern – etwa eine Firma, Immobilien oder den überwiegenden Lebensmittelpunkt – kann das Zentrum der Lebensinteressen als verlagert gelten. Dann greift die sogenannte tie-breaker-Regelung, die im DBA klar definiert, welcher Staat im Zweifel als steuerlicher Hauptsitz gilt.
Gerade bei grenzüberschreitenden Lebensmodellen – z. B. deutsche Unternehmer mit Wohnsitz in Deutschland und Einkünften aus Zypern – ist diese Regelung entscheidend. Sie verhindert, dass beide Staaten gleichzeitig das volle Besteuerungsrecht beanspruchen, und sorgt für klare steuerliche Zuordnung. Wer seine steuerliche Struktur strategisch plant, sollte diesen Artikel genau kennen – und idealerweise professionell prüfen lassen.
Die Artikel 6 bis 23 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Zypern regeln im Detail, welche Einkünfte in welchem Staat versteuert werden dürfen. Das betrifft nicht nur Kapitalerträge wie Dividenden oder Zinsen, sondern auch unternehmerische Gewinne, Einkünfte aus selbständiger Arbeit und – besonders wichtig – solche aus unbeweglichem Vermögen, also Immobilien.
Einer der zentralen Punkte für Immobilienbesitzer ist dabei Artikel 6, der das sogenannte Belegenheitsprinzip festlegt. Dieser Artikel schafft eine klare steuerliche Trennung zwischen beiden Staaten – mit sehr konkreten Auswirkungen für Investoren mit Wohnsitz in Deutschland, die in Zypern vermieten oder verkaufen.
Hier die beiden relevanten Absätze im Wortlaut:
Artikel 6 Absatz 1: „Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen [...] bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können in dem anderen Staat besteuert werden.“
Artikel 6 Absatz 3: „Absatz 1 gilt für Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens.“
Was heißt das in der Praxis? Ganz einfach: Wenn du als in Deutschland ansässige Person eine Immobilie auf Zypern besitzt, darf Zypern die Mieteinnahmen besteuern – und Deutschland nicht. Es handelt sich hier um eine echte Ausnahme im internationalen Steuerrecht, denn bei den meisten anderen Einkunftsarten greift normalerweise die sogenannte Anrechnungsmethode, bei der beide Staaten eine Rolle spielen.
Diese Regelung macht Zypern besonders attraktiv für strategisch denkende Investoren: Wer dort Eigentum hält, profitiert nicht nur von einem sonnigen Standort, sondern auch von einem steuerlich klar definierten Vorteil – mit ausdrücklicher rechtlicher Rückendeckung.
6. Wie du als Privatperson das DBA nutzt – Immobilienfokus bei Wohnsitz Deutschland
Wenn du als Privatperson in Deutschland gemeldet bist, aber eine vermietete Immobilie auf Zypern besitzt, bietet dir das DBA eine steuerliche Sondersituation, die in dieser Klarheit äußerst selten ist. Denn laut Artikel 6 hat ausschließlich Zypern das Recht, deine Mieteinnahmen zu besteuern, Deutschland muss hier außen vor bleiben. Das bedeutet konkret:
1. Besteuerung ausschließlich in Zypern
Einnahmen aus der Vermietung einer zyprischen Immobilie unterliegen vollständig der Besteuerung in Zypern. Deutschland darf diese Einkünfte weder zusätzlich versteuern noch im sogenannten Progressionsvorbehalt berücksichtigen. Für dich als Investor ergibt sich dadurch eine saubere Trennung mit klar kalkulierbarer steuerlicher Belastung.
2. Effektiv nur 6 - 10% Steuer auf die Miete
Zypern ist nicht nur bei der Frage des Besteuerungsrechts großzügig, sondern auch bei der Berechnung der steuerpflichtigen Einnahmen:
20% Instandhaltungspauschale – ganz ohne Nachweispflicht
3% Gebäudeabschreibung (AfA) jährlich
Abzug aller laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen
Durch diese großzügigen Regelungen bleibt im Schnitt nur etwa die Hälfte der Bruttomiete steuerpflichtig. Der Einkommenssteuersatz beginnt bei 20%. Zusätzlich fällt ein Gesundheitsbeitrag von 2,65% auf die Bruttomiete an; dieser ist jedoch gedeckelt und somit auch für größere Immobilien überschaubar.
3. Verkauf nach fünf Jahren: komplett steuerfrei
Ein weiterer steuerlicher Vorteil ergibt sich beim Verkauf. Wenn du die Immobilie mindestens fünf Jahre hältst, ist der Veräußerungsgewinn in Zypern vollständig steuerfrei, und dank Artikel 6 auch in Deutschland irrelevant. Das bedeutet: Kein Gewinnaufschlag, keine Progression, keine Nachversteuerung.
Diese Struktur macht Zypern nicht nur zu einem attraktiven Immobilienstandort, sondern auch zu einem echten Steuerstandort für smarte Privatinvestoren mit Wohnsitz in Deutschland.
