Rendite-Rechner
Deutschland vs. Zypern
Wie entwickelt sich dein Kapital? Vergleich in Echtzeit — inklusive Kaufnebenkosten, AfA, DBA-Logik und 15-Jahres-Projektion.
Deine Investitionssumme
Eigenkapital das du einsetzen möchtest
Diese Rechnung verwendet realistische Werte — nicht die Zahlen aus Bauträger-Prospekten. Was du wissen solltest:
- Denkmal-Objekte werden typischerweise 25–40 % über Marktwert angeboten — der Steuervorteil ist bereits im Preis eingepreist.
- Nach Jahr 12 läuft die Sonder-AfA § 7i aus — die laufende Rendite fällt danach auf ca. 2 %.
- Beim Verkauf nach 10+ Jahren wird zum normalen Marktpreis bewertet — der Denkmal-Aufschlag lässt sich nicht weiterverkaufen.
- Instandhaltung historischer Substanz ist deutlich teurer (Fachhandwerker, Auflagen, Spezialmaterialien).
- Quelle: VZ VermögensZentrum — „Für Privatanleger geht diese Rechnung selten auf.“
Kaufnebenkosten
Wie viel von deinem Budget landet tatsächlich in der Immobilie?
Deutschland DE
Zypern CY · Neubau
Keine jährliche Immobiliensteuer (IPT 2017 abgeschafft). VAT 19 % auf Neubau ist für Investoren über Vorsteuer rückforderbar bzw. im Listenpreis berücksichtigt — daher hier nicht separat ausgewiesen.
Bei einer Investitionssumme von – bekommst du:
In Deutschland eine Immobilie für – (Nebenkosten –)
In Zypern eine Immobilie für – (Nebenkosten –)
Differenz: – zugunsten ZypernBruttomietrendite
Durchschnittliche Bruttomietrendite für Eigentumswohnungen 2025
Laufende Kosten & Verwaltung
Was bleibt nach Bewirtschaftung und Steuern vor Ort übrig?
Deutschland DE
Zypern CY
Erwartete Wertsteigerung p.a.
Jährlicher Anstieg des Immobilienwerts über 15 Jahre
Steuerliche Behandlung
Welteinkommensprinzip · DBA Anrechnungsmethode
Wo liegt der eigentliche Steuervorteil?
Auf den ersten Blick wirken die Steuerlasten ähnlich, weil Deutschland die Differenz immer „abgreift“. Der eigentliche Vorteil liegt in der AfA:
- Deutscher Bestand: nur 2 % linear AfA
- Deutscher Neubau und zyprischer Neubau: 5 % degressiv AfA
Bei einer Investition in zyprischen Neubau erzielst du gegenüber deutschem Bestand eine 2,5-fach höhere Abschreibung in den ersten Jahren — und damit oft einen negativen steuerpflichtigen Gewinn, der mit anderen Einkünften verrechenbar ist (steuerlicher Verlust = echte Steuerersparnis im Verlustverrechnungstopf).
Hinzu kommen die niedrigeren Kaufnebenkosten (~1 % vs. ~11 %) und die höhere Wertsteigerung. Der Steuervorteil ist also vor allem ein AfA-Vorteil + Strukturvorteil — nicht ein naives „keine Steuer in Zypern“-Versprechen.
Kein Progressionsvorbehalt
Da das DBA die Anrechnungsmethode (nicht Freistellungsmethode) vorsieht, gibt es keinen Progressionsvorbehalt. Deine zyprischen Mieteinkünfte erhöhen also nicht den deutschen Steuersatz auf dein übriges Einkommen.
So viel Grenzsteuer wird durch die AfA abgeschirmt
Vermögensentwicklung über 15 Jahre
Immobilienwert + kumulierte Netto-Miete + kumulierte AfA-Steuerersparnis
| Deutschland | Zypern | Differenz |
|---|
Visuelle Auswertung
4 Diagramme, die dein Kapital-Szenario zeigen
Mieteinnahmen vor & nach Steuern
Jahr 1–15 · DE Brutto/Netto vs. CY Brutto/Netto
–
–
Wertentwicklung Immobilie
Kaufpreis × (1 + Wertsteigerung)t — Jahr 0–10
Gesamtentwicklung deines Kapitals
Immobilienwert + kumulierte Netto-Miete nach Steuern — Jahr 0–10
Wohin fließt dein Kapital beim Kauf?
Wie viel vom Budget in die Immobilie geht — und wie viel an den Staat
Deutschland
Zypern
Nach 15 Jahren hast du aufgebaut
Annahmen & Quellen anzeigen
- Mietrenditen Deutschland: Baufi24 H2 2025 und ImmoScout24 Marktreport 2025 — Top-7-Metropolen Neubau ~3,2 %, Bundesschnitt Bestand ~4,1 %.
- Mietrenditen Zypern: RICS/Cyprus Property Review 2025 — Paphos 5–7 %, Limassol 5–6 %, Larnaca/Ayia Napa 6–8 %.
- Wertsteigerung Zypern: PwC Cyprus Real Estate Market Outlook 2025 und CBC Property Price Index.
- AfA Deutschland Neubau: 5 % degressiv — § 7 Abs. 5a EStG, eingeführt durch Wachstumschancengesetz 2024 für Fertigstellung ab 01.10.2023.
- AfA Deutschland Bestand: 2 % linear — § 7 Abs. 4 EStG (Gebäude ab 1925).
- AfA Deutschland Denkmalschutz: § 7i EStG — 9 % p. a. auf bescheinigte Sanierungskosten in Jahren 1–8, 7 % p. a. in Jahren 9–12, 0 % ab Jahr 13. Zusätzlich 2 % linear auf die Altbau-Substanz (§ 7 Abs. 4 EStG). Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde erforderlich. Modellaufteilung: 10 % Grundstück / 25 % Altbau / 65 % Sanierung.
- Wertannahmen Denkmalschutz: VZ VermögensZentrum (2026), denkmalimmobilie24.de, Finanztest-Analysen — Bauträger-Aufschlag typisch 25–40 % über Marktwert vergleichbarer Nicht-Denkmal-Objekte.
- Gebäudeanteil: Pauschal 80 % Gebäude / 20 % Boden (Bodenrichtwert-abhängig im Einzelfall anders).
- DBA Deutschland – Zypern: BGBl 2011 II Nr. 28, Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) und Art. 22 (Methodik).
- Freibetrag Zypern Income Tax: Progressive Besteuerung mit großzügigem Grundfreibetrag. In diesem Modell konservativ mit 22.000 € angesetzt.
- Immovable Property Tax Zypern: 2017 abgeschafft (Taxation Laws Amendment Act).
- Grunderwerbsteuer Deutschland: 3,5 – 6,5 % je Bundesland. Default im Rechner: 5,5 %.
- Kaufnebenkosten Zypern: Bei Neubau VAT 19 % regulär bzw. 5 % auf erste 130 m² bei PR-Wohnsitz. In diesem Modell im Listenpreis berücksichtigt.
- Grenzsteuersatz DE: 42 % greift 2025 ab ca. 68.480 € zvE, 45 % ab 277.826 € (inkl. Reichensteuer).
- Maklercourtage DE: 3,57 % inkl. MwSt., Käuferanteil seit Bestellerprinzip 2020.