Doppelbesteuerungs-Abkommen Deutschland–Zypern: So nutzt du es richtig

Weniger Steuern, mehr Klarheit: So schützt das DBA dein Vermögen in zwei Staaten

Worum geht’s in diesem Artikel?

• Was ist ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)?
  
• Welche Einkünfte regelt das Abkommen zwischen Deutschland und Zypern?
  
• Wie du als Unternehmer oder Privatperson das DBA steuerlich klug nutzt
  
• Was du beim Steuerrecht beider Staaten unbedingt beachten solltest
  
• Warum vor allem Immobilienerträge eine steuerliche Ausnahme darstellen

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Doppelbesteuerungsabkommen?
   
2. Wer profitiert vom DBA zwischen Deutschland und Zypern?
   
3. Welche Einkünfte sind vom Abkommen betroffen?
   
4. Was steht im Artikel 4: Ansässigkeit von Personen?
   
5. Artikel 6–23: Besteuerung einzelner Einkunftsarten
   
6. Wie du als Privatperson das DBA nutzt – Immobilienfokus bei Wohnsitz Deutschland

1. Was ist ein Doppelbesteuerungsabkommen?

Ein Doppelbesteuerungsabkommen (kurz DBA) ist ein völkerrechtlicher Vertrag zwischen zwei Staaten, der regelt, welches Land das Recht hat, bestimmte Einkünfte zu besteuern. Solche Abkommen sollen vermeiden, dass dieselben Einkünfte – z. B. aus einer Immobilie, einem Unternehmen oder durch Dividenden – doppelt besteuert werden, also einmal im Herkunftsstaat der Einkünfte und ein weiteres Mal im Wohnsitzstaat des Steuerpflichtigen.

Im Falle des DBA zwischen Deutschland und Zypern bedeutet das konkret: Es wird festgelegt, ob bestimmte Einkünfte ausschließlich in Zypern, ausschließlich in Deutschland oder anteilig in beiden Ländern besteuert werden dürfen – abhängig davon, wo der steuerliche Status der Person oder des Unternehmens liegt und um welche Art von Einkommen es sich handelt.

Ein gutes Beispiel ist eine vermietete Immobilie auf Zypern, deren Eigentümer in Deutschland lebt. Ohne Abkommen müsste er oder sie unter Umständen in beiden Ländern Steuern zahlen. Durch das DBA ist jedoch geregelt, dass solche Einkünfte ausschließlich in Zypern besteuert werden. Deutschland verzichtet hier vollständig auf sein Besteuerungsrecht.

Das Abkommen sorgt somit für Steuersicherheit, fördert Auslandsinvestitionen und schafft eine klare Grundlage im internationalen Steuerrecht. Es ist ein zentrales Instrument, um die steuerliche Belastung bei grenzüberschreitenden Vermögensverhältnissen fair und transparent zu regeln – besonders wichtig für Unternehmer:innen, Investor:innen oder Auswanderer, die ihr Vermögen strukturiert im Ausland aufbauen oder diversifizieren möchten.

2. Wer profitiert vom DBA zwischen Deutschland und Zypern?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Zypern richtet sich in erster Linie an Personen und Unternehmen mit grenzüberschreitenden wirtschaftlichen Interessen – und ist dabei weit mehr als ein rein steuertechnisches Detail. Besonders profitieren:

Unternehmer mit Wohnsitz in Deutschland

Viele deutsche Unternehmer nutzen Zypern als Standort für ihre Gesellschaft, etwa in Form einer Ltd. oder Holding. Das DBA hilft dabei, genau zu klären, welche Einkünfte in welchem Staat besteuert werden dürfen – etwa wenn eine zyprische Firma Dividenden an einen Gesellschafter in Deutschland ausschüttet oder Gewinne aus Geschäftsaktivitäten auf der Insel erwirtschaftet.

Privatpersonen mit Vermögen in beiden Ländern

Wer Vermögenswerte wie Immobilien, Beteiligungen oder Kapitaleinkünfte sowohl in Deutschland als auch auf Zypern hält, braucht steuerliche Klarheit. Das DBA schützt vor doppelter Besteuerung und ermöglicht eine strukturierte Verteilung der Steuerlast, je nach Art der Einkünfte und steuerlichem Status.

Investoren mit internationalem Fokus

Gerade für Anleger, die bewusst international diversifizieren, bietet das Abkommen enorme Vorteile. Ob Zins- oder Dividendenerträge, Einkünfte aus Immobilien oder Veräußerungsgewinne: Das DBA regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht.

Auswanderungswillige mit deutschem Wohnsitz

Auch wer (noch) in der Bundesrepublik gemeldet ist, aber bereits erste Schritte in Richtung Ausland plant, profitiert vom Abkommen. Wer z. B. in Zypern investiert, ohne seinen Wohnsitz sofort zu verlegen, kann bereits vor dem tatsächlichen Auswandern vom DBA profitieren – vorausgesetzt, die Struktur ist sauber aufgesetzt.Kurzum: Das DBA ist ein praktisches Werkzeug für alle, die sich zwischen zwei Steuersystemen bewegen.

3. Welche Einkünfte sind vom Abkommen betroffen?

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Zypern erfasst eine breite Palette von Einkünften und sorgt für klare Zuordnungen der Besteuerungsrechte. Dabei orientiert sich die Abkommensstruktur an den Vorgaben der OECD-Musterabkommen, enthält aber in Teilen auch besondere Regelungen.

Zu den wichtigsten Einkunftsarten, die das DBA abdeckt, zählen:

• Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren
  Einkünfte aus Kapitalanlagen und geistigem Eigentum gehören zu den sensibelsten steuerlichen Bereichen. Das DBA regelt, wie diese Einkünfte zwischen den Staaten verteilt oder ggf. nur in einem Land besteuert werden.
  
• Immobilieneinnahmen und Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen
  Besonders relevant ist hier Artikel 6 des DBA: Einkünfte aus der Vermietung oder Veräußerung von Immobilien auf Zypern unterliegen ausschließlich dem Besteuerungsrecht des Belegenheitsstaates – in diesem Fall also Zypern. Eine Anrechnung auf die deutsche Einkommensteuer findet nicht statt, was eine seltene, aber äußerst vorteilhafte Ausnahme in der Welt der Doppelbesteuerungsabkommen darstellt.
  
• Gewerbliche und freiberufliche Einkünfte
  Gewinne aus unternehmerischer Tätigkeit, sei es durch eine Gesellschaft oder als Selbständiger, werden abhängig von der Betriebsstätte und der effektiven Geschäftsleitung dem jeweiligen Staat zugeordnet.
  
• Nichtselbständige Arbeit (z. B. Anstellung)
  Auch Arbeitslohn wird geregelt – zumeist gilt: Wo die Tätigkeit physisch ausgeübt wird, dort fallen auch die Steuern an. Eine wichtige Ausnahme besteht bei kurzfristigen Entsendungen.
  
• Veräußerungsgewinne und Vermögenszuwächse
  Gewinne aus dem Verkauf von Beteiligungen, Immobilien oder anderen Vermögenswerten unterliegen je nach Fallgestaltung entweder dem Ansässigkeitsstaat oder dem Staat der Quelleinnahme.

4. Was steht im Artikel 4: Ansässigkeit von Personen?

Artikel 4 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Zypern regelt die sogenannte steuerliche Ansässigkeit – also die Frage, welchem Staat das Recht zusteht, das weltweite Einkommen einer Person oder eines Unternehmens zu besteuern. Maßgeblich sind dabei Faktoren wie der Wohnsitz, der gewöhnliche Aufenthalt, sowie der Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Interessen – das sogenannte Zentrum der Lebensinteressen.

In der Praxis bedeutet das: Wer in Deutschland lebt und dort seinen Wohnsitz gemeldet hat, gilt grundsätzlich als dort steuerpflichtig. Hat dieselbe Person jedoch enge wirtschaftliche Bindungen nach Zypern – etwa eine Firma, Immobilien oder den überwiegenden Lebensmittelpunkt – kann das Zentrum der Lebensinteressen als verlagert gelten. Dann greift die sogenannte tie-breaker-Regelung, die im DBA klar definiert, welcher Staat im Zweifel als steuerlicher Hauptsitz gilt.

Gerade bei grenzüberschreitenden Lebensmodellen – z. B. deutsche Unternehmer mit Wohnsitz in Deutschland und Einkünften aus Zypern – ist diese Regelung entscheidend. Sie verhindert, dass beide Staaten gleichzeitig das volle Besteuerungsrecht beanspruchen, und sorgt für klare steuerliche Zuordnung. Wer seine steuerliche Struktur strategisch plant, sollte diesen Artikel genau kennen – und idealerweise professionell prüfen lassen.

5. Artikel 6–23: Besteuerung einzelner Einkunftsarten

Die Artikel 6 bis 23 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Zypern regeln im Detail, welche Einkünfte in welchem Staat versteuert werden dürfen. Das betrifft nicht nur Kapitalerträge wie Dividenden oder Zinsen, sondern auch unternehmerische Gewinne, Einkünfte aus selbständiger Arbeit und – besonders wichtig – solche aus unbeweglichem Vermögen, also Immobilien.

Einer der zentralen Punkte für Immobilienbesitzer ist dabei Artikel 6, der das sogenannte Belegenheitsprinzip festlegt. Dieser Artikel schafft eine klare steuerliche Trennung zwischen beiden Staaten – mit sehr konkreten Auswirkungen für Investoren mit Wohnsitz in Deutschland, die in Zypern vermieten oder verkaufen.

Hier die beiden relevanten Absätze im Wortlaut:

Artikel 6 Absatz 1:
„Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen [...] bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können in dem anderen Staat besteuert werden.“

Artikel 6 Absatz 3:
„Absatz 1 gilt für Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens.“

Was heißt das in der Praxis? Ganz einfach: Wenn du als in Deutschland ansässige Person eine Immobilie auf Zypern besitzt, darf Zypern die Mieteinnahmen besteuern – und Deutschland nicht. Es handelt sich hier um eine echte Ausnahme im internationalen Steuerrecht, denn bei den meisten anderen Einkunftsarten greift normalerweise die sogenannte Anrechnungsmethode, bei der beide Staaten eine Rolle spielen.

Diese Regelung macht Zypern besonders attraktiv für strategisch denkende Investoren: Wer dort Eigentum hält, profitiert nicht nur von einem sonnigen Standort, sondern auch von einem steuerlich klar definierten Vorteil – mit ausdrücklicher rechtlicher Rückendeckung.

6. Wie du als Privatperson das DBA nutzt – Immobilienfokus bei Wohnsitz Deutschland

Wenn du als Privatperson in Deutschland gemeldet bist, aber eine vermietete Immobilie auf Zypern besitzt, bietet dir das DBA eine steuerliche Sondersituation, die in dieser Klarheit äußerst selten ist. Denn laut Artikel 6 hat ausschließlich Zypern das Recht, deine Mieteinnahmen zu besteuern, Deutschland muss hier außen vor bleiben. Das bedeutet konkret:

1. Besteuerung ausschließlich in Zypern

Einnahmen aus der Vermietung einer zyprischen Immobilie unterliegen vollständig der Besteuerung in Zypern. Deutschland darf diese Einkünfte weder zusätzlich versteuern noch im sogenannten Progressionsvorbehalt berücksichtigen. Für dich als Investor ergibt sich dadurch eine saubere Trennung mit klar kalkulierbarer steuerlicher Belastung.

2. Effektiv nur 6 - 10% Steuer auf die Miete

Zypern ist nicht nur bei der Frage des Besteuerungsrechts großzügig, sondern auch bei der Berechnung der steuerpflichtigen Einnahmen:

• 20% Instandhaltungspauschale – ganz ohne Nachweispflicht
  
• 3% Gebäudeabschreibung (AfA) jährlich
  
• Abzug aller laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen

Durch diese großzügigen Regelungen bleibt im Schnitt nur etwa die Hälfte der Bruttomiete steuerpflichtig. Der Einkommenssteuersatz beginnt bei 20%. Zusätzlich fällt ein Gesundheitsbeitrag von 2,65% auf die Bruttomiete an; dieser ist jedoch gedeckelt und somit auch für größere Immobilien überschaubar.

3. Verkauf nach fünf Jahren: komplett steuerfrei

Ein weiterer steuerlicher Vorteil ergibt sich beim Verkauf. Wenn du die Immobilie mindestens fünf Jahre hältst, ist der Veräußerungsgewinn in Zypern vollständig steuerfrei, und dank Artikel 6 auch in Deutschland irrelevant. Das bedeutet: Kein Gewinnaufschlag, keine Progression, keine Nachversteuerung.

Diese Struktur macht Zypern nicht nur zu einem attraktiven Immobilienstandort, sondern auch zu einem echten Steuerstandort für smarte Privatinvestoren mit Wohnsitz in Deutschland.