Worauf du beim Immobilienkauf achten solltest
Ob Villa mit Meerblick, moderne Wohnung oder charmantes Haus in den Bergen: Zypern bietet deutschen Käufern attraktive Möglichkeiten zur Kapitalanlage. Doch was bedeutet der Kauf einer Immobilie steuerlich? Dieser Artikel klärt, was du wissen musst, bevor du dich entscheidest.
Worum geht’s in diesem Artikel?
- Warum Zypern für deutsche Immobilienkäufer besonders attraktiv ist
- Welche steuerlichen Regeln beim Kauf gelten – auch mit Wohnsitz in Deutschland
- Unterschiede zwischen Nordzypern und der Republik Zypern
- Wie du deine Immobilie steuerlich optimal nutzt
- Worauf du bei Kaufpreis, Nebenkosten und Vermietung achten solltest
Inhaltsverzeichnis
- Zypern: Warum der Inselstaat für deutsche Käufer interessant ist
- Haus, Wohnung oder Villa – was du in Zypern findest
- Immobilie kaufen mit deutschem Wohnsitz: Steuerlich relevant?
- Kaufnebenkosten und laufende Abgaben im Überblick
- Vermieten und Steuern sparen: Das bietet dir das Doppelbesteuerungsabkommen
1. Zypern: Warum der Inselstaat für deutsche Käufer interessant ist
Zypern bietet nicht nur rund 300 Sonnentage im Jahr, sondern auch eine attraktive steuerliche Situation. Der Immobilienmarkt ist im Vergleich zu vielen Regionen Europas noch immer günstig. Gerade in Städten wie Paphos. Limassol oder Kyrenia lassen sich gut gelegene Immobilien zu einem moderaten Kaufpreis finden.
Deutsche Käufer und Käuferinnen schätzen neben dem mediterranen Lebensstil besonders die Möglichkeit, mit einer Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen, und das bei niedriger laufender Besteuerung.
2. Haus, Wohnung oder Villa – was du in Zypern findest
Zypern bietet eine große Vielfalt: Ob voll ausgestattete Villa, charmantes Haus in ländlicher Lage oder moderne Wohnung mit Meerblick. Besonders gefragt sind Immobilien mit zwei, drei oder vier Schlafzimmern, die sich sowohl zur privaten Eigennutzung als auch zur Vermietung eignen.
In Nordzypern und insbesondere rund um Kyrenia findest du Immobilien, die etwas günstiger sind als in der Republik Zypern. Dennoch solltest du beachten, dass die rechtliche Situation in Nordzypern für EU-Bürger komplexer sein kann. Wer rechtliche Klarheit sucht, orientiert sich meist an Immobilien in Paphos oder Limassol. Zu erwähnen ist definitiv, dass wir von Happy Property Nordzypern grundsätzlich nicht empfehlen.
3. Immobilie kaufen mit deutschem Wohnsitz: Steuerlich relevant?
Der Erwerb einer Immobilie auf Zypern allein führt nicht zu einer Besteuerung in Deutschland. Solange du deine Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, bleibt dein deutscher Wohnsitz steuerlich unbeeinflusst.
Erst mit den Mieteinnahmen wird das Steuerrecht relevant. Laut Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Zypern werden diese im Belegenheitsstaat – also in Zypern – versteuert. In Deutschland werden die gezahlten Steuern angerechnet.
Mit einer intelligenten Struktur können die Steuern in Zypern auf null reduziert werden. Gleichzeitig ermöglicht die steuerliche Gestaltung in Deutschland eine Rückerstattung von mehreren tausend Euro der persönlichen Einkommensteuer – und das über mehrere Jahre hinweg.
4. Kaufnebenkosten und laufende Abgaben im Überblick
Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Immobilie auf Zypern weitere Kosten an. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer (je nach Kaufpreis gestaffelt)
- Notar- und Anwaltskosten
- Grundbuchgebühren
- Eventuell Maklerprovision
Die laufenden Abgaben sind auf Zypern sehr gering. Eine Grundsteuer gibt es aktuell nicht mehr. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten variieren je nach Objektart, liegen jedoch meist deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Immobilien in Deutschland.
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5. Vermieten und Steuern sparen: Das bietet dir das Doppelbesteuerungsabkommen
Wenn du deine Immobilie auf Zypern vermietest, profitierst du von klaren steuerlichen Regelungen. Mieteinnahmen werden zuerst in Zypern besteuert. Dort gilt:
- 20% pauschaler Instandhaltungsabzug
- 3% Abschreibung auf den Gebäudewert
- Abziehbare Betriebskosten
Der effektive Steuersatz liegt damit oft bei nur 6-10%. Zusätzlich fällt ein Gesundheitsbeitrag von 2,65% auf die Bruttomiete an – jedoch gedeckelt.
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