Kapitalanlage in Südzypern · EU
Mehr Miete, mehr Wertzuwachs: Neubau in Südzypern statt Deutschland
In Paphos bringt eine Neubauwohnung im Verhältnis zum Kaufpreis deutlich mehr Miete als in deutschen Großstädten, bei rund 1 % Kaufnebenkosten. Neubau gibt es hier ab rund 210.000 € zzgl. MwSt. Wir finden das passende Projekt, begleiten den Kauf und kümmern uns um Vermietung und Verwaltung.
Unverbindlich · 30 Minuten · für dich kostenfrei
11-14 %
Gesamtertrag pro Jahr aus Miete und Wertsteigerung (Basis Preisanstieg 2020-2025). Deutschland: ca. 3,2-3,4 % Mietrendite brutto (Großstädte)
+9,6 %
Preisanstieg in Paphos in den letzten 12 Monaten (Zentralbank Zypern, Q2 2026)
6-8 %
Mietrendite nach Kosten bei Kurzzeit- und Ferienvermietung (unser Erfahrungswert)
Republik Zypern
Nur der Süden der Insel. Im türkisch verwalteten Norden vermitteln wir nicht.
EU seit 2004
Vollmitglied der Europäischen Union, mit EU-Recht und EU-Baustandard.
Euro seit 2008
Kein Währungsrisiko: Kaufpreis, Miete und Kredit laufen in Euro.
Britisches Rechtsvorbild
Eigentum ist gut geschützt, Verträge werden in Englisch und nach bewährtem Recht geschlossen.
Deutschland oder Südzypern?
Der Vergleich in Zahlen
Verglichen wird, was ein Anleger typischerweise kauft: in Deutschland meist eine Bestandswohnung, in Südzypern einen Neubau.
Kriterium
Deutschland
Südzypern (EU)
Mietrendite
ca. 3,2-3,4 % (Neubau in Großstädten)
6-8 % nach Kosten bei Kurzzeit- und Ferienvermietung (unser Erfahrungswert), Ø 5,3 % brutto bei Langzeitvermietung (Paphos)
Kaufnebenkosten
ca. 5,5-12 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
ca. 1 % für den Anwalt, ab 500.000 € Kaufpreis 0,8 %. Keine Grunderwerbsteuer, Neubaupreise zzgl. MwSt
Neubaupreis
Ø 4.460 €/m², eine 75-m²-Wohnung also ca. 335.000 € (Berlin, Hamburg, München 520.000-820.000 €)
ab rund 210.000 € zzgl. MwSt
Abschreibung beim typischen Kauf
Bestand: 2 % linear. Neubau hätte 5 % degressiv, ist aber kaum bezahlbar
Neubau: 5 % degressiv bei Langzeitvermietung, dieselbe deutsche Regel für EU-Neubauten (Kaufvertrag 10/2023 bis 9/2029)
Preisentwicklung
+3,2 % im Jahr 2025
Paphos: +9,6 % zum Vorjahr (Q2 2026), Ø 7,3 % pro Jahr von 2020 bis 2025
Marktwerte, keine Garantie. Quellen: Global Property Guide (09/2026), JLL Wohnungsmarktüberblick H1 2026, Immobilienmarktbericht Deutschland der Gutachterausschüsse (06/2026), Destatis, Zentralbank Zypern (Preisindex Q2 2026), § 7 Abs. 4 und 5a EStG. Vergangene Wertentwicklung ist keine Garantie für die Zukunft. Über 10 Jahre (2015-2025) lag die Preisentwicklung in Paphos bei Ø 3,9 % pro Jahr.
Warum Neubau in Deutschland selten eine Option ist
Neubau kostet in Deutschland im Schnitt rund 4.460 € pro m², fast doppelt so viel wie eine gebrauchte Wohnung. Gebaut wird kaum noch: 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertig, rund 30 % weniger als 2022 und so wenig wie seit 2012 nicht mehr.
Wer in Deutschland kauft, kauft deshalb meist Bestand und schreibt nur 2 % pro Jahr ab. Die 5 % degressive Abschreibung für Neubauten gilt auch in anderen EU-Ländern, also auch für deine Neubauwohnung in Südzypern, wenn du sie langfristig vermietest (Kaufvertrag zwischen 10/2023 und 9/2029, Kauf spätestens im Jahr der Fertigstellung). Nur bekommst du den Neubau dort schon ab rund 210.000 € zzgl. MwSt.
Beispielrechnung
Rechne selbst nach: dein Investment in Zahlen
Eine Neubauwohnung für 300.000 € inklusive MwSt, langfristig vermietet: die Beispielrechnung aus dem Fact-Sheet unserer Steuerkanzlei, vereinfacht und ohne Schönfärberei.
Das setzt du ein
Kaufpreis inkl. MwSt
300.000 €
Eigenkapital (30 % + Anwalt ca. 1 %)
ca. 93.000 €
Finanzierung (70 %)
210.000 €
Miete (5 %, langfristig vermietet)
15.000 €/Jahr
Das Ergebnis im Beispiel
Steuerersparnis in Deutschland, 1. volles Jahr
ca. 2.610 €
Miete minus Zinsen
ca. 6.390 €/Jahr
Steuer in Zypern, erste Jahre
meist 0 €
Verkauf nach 10 Jahren in Deutschland
steuerfrei
Vollständige Rechnung ansehen
1 · Einnahmen und Kosten
Mieteinnahmen (5 % von 300.000 €)
+15.000 €
Schuldzinsen (4,1 % auf 210.000 €)
-8.610 €
Abschreibung im 1. vollen Jahr (5 % degressiv auf 252.100 € Gebäudeanteil)
-12.605 €
Steuerlicher Verlust
-6.215 €
Die Abschreibung kostet dich kein Geld, sie entsteht nur auf dem Papier. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Die 5 % degressiv gelten für Neubauten, die zu Wohnzwecken vermietet werden.
2 · Was bei dir ankommt
+2.610 €
Steuerersparnis im 1. vollen Jahr
Der Verlust von 6.215 € senkt dein zu versteuerndes Einkommen in Deutschland. Im Beispiel (ledig, 80.000 € Gehalt, Steuersatz 42 %) spart das rund 2.610 € Einkommensteuer, je nach persönlicher Situation.
+6.390 €
Miete minus Zinsen
Vor Verwaltung, Instandhaltung und Tilgung. In Zypern fällt in den ersten Jahren wegen Abschreibung und Zinsen meist keine Steuer an.
Ergebnis im Beispiel, 1. volles Jahr
≈ 9.000 €
Miete minus Zinsen plus Steuerersparnis, vor Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Tilgung. Während der Bauzeit gibt es noch keine Miete und keine Abschreibung.
3 · Alternative: Ferienvermietung
Rendite nach Kosten (unser Erfahrungswert)
6-8 % p. a.
Zyprische MwSt
kann erstattet werden
Abschreibung bei Ferienvermietung
3 % linear
Ferienwohnungen gelten steuerlich nicht als Wohnzwecke, deshalb gibt es dort die lineare Abschreibung. Dafür ist die Miete höher. Welche Vermietung zu dir passt, rechnen wir im Gespräch mit deinen Zahlen durch.
Wir rechnen das mit deinen Zahlen durch: Kaufpreis, Eigenkapital, Steuersatz.
Jetzt kostenfreies Investorengespräch buchenDeine Prüfpunkte
Sechs Prüfpunkte für jedes Projekt
Mehr Rendite zählt nur mit dem richtigen Bauträger. Die ersten vier Kriterien sind Pflicht: Jedes Projekt, das auch nur eines nicht erfüllt, fliegt raus.
01
100 % eigenkapitalisiert
Der Bauträger baut mit eigenem Geld. Kein Kredit des Bauträgers, keine Abhängigkeit von Vorverkäufen.
02
Schon in Paphos gebaut
Nur Bauträger mit fertigen Projekten vor Ort, die du dir ansehen kannst.
03
Geprüfte Bauqualität
Neubau nach EU-Standard, von uns vor Ort geprüft.
04
Alle Genehmigungen liegen vor
Kein Kauf auf Hoffnung: Die Baugenehmigungen sind erteilt, bevor wir ein Projekt anbieten.
05
Zahlung nach Baufortschritt
Du zahlst in Raten, nie alles vorab. Dein Kaufvertrag wird beim Grundbuchamt hinterlegt.
06
Unabhängiger Anwalt
Ein Anwalt prüft Vertrag und Unterlagen für dich, bevor du unterschreibst.
Für dich kostenfrei: Unsere Provision zahlt der Bauträger. Du zahlst denselben Preis wie beim Direktkauf, hast aber uns an deiner Seite.
Aktuell im Angebot
Projekte, die wir gerade anbieten
Klick auf ein Projekt für Bilder, Videos, Preise und freie Wohnungen.
Das ist nur eine kleine Auswahl: In unserem Portfolio haben wir immer gut 200 Objekte, vom Studio bis zur Villa. Im Gespräch zeigen wir dir die, die zu dir passen.
Paphos-Ost · 7 Min. zum Strand
Resort-Anlage mit Clubhouse
Pool, Gym, Spa und Café · Studio bis Penthouse mit Dachgarten · A+
ab rund 210.000 € zzgl. MwSt
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Paphos-Ost · ruhige Wohnlage
Boutique-Residenz mit 12 Wohnungen
Top-Etage mit 80 m² Terrasse · Pool
ab rund 235.000 € zzgl. MwSt
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2 Wohnungen, 1 Kauf · voll möbliert · 50 % erst nach Übergabe
ab rund 660.000 € zzgl. MwSt für zwei Wohnungen
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In 2 Minuten erklärt
So funktioniert dein Investment Schritt für Schritt
Du entscheidest, wir erledigen die Arbeit. Hier siehst du, wie das konkret abläuft.
Happy Property übernimmt
- Findet geprüfte Projekte aus gut 200 Objekten
- Nennt dir auf Wunsch Banken für die Finanzierung
- Kümmert sich um alles vor Ort
- Organisiert Vermietung und Verwaltung
Du kommst einmal nach Zypern, danach
- fließt die Miete auf dein Konto
- wirkt die Abschreibung in deiner deutschen Steuererklärung
- hast du in der Happy-Property-App jederzeit den Überblick
Und nebenbei
Ein Teil deines Vermögens außerhalb Deutschlands
Mehr Ertrag ist der Hauptgrund. Dazu kommen drei Vorteile, die viele Anleger erst im Gespräch entdecken.
Streuung
Nicht alles an einem Ort
Ein zweites Standbein in einem anderen EU-Land, mit eigenem Immobilienmarkt und eigener Mietnachfrage.
Sachwert
Beton, Grundbuch, Miete
Eine reale Immobilie in der EU, in Euro, mit Kaufvertrag beim Grundbuchamt.
Option
Später selbst nutzen
Heute Kapitalanlage, später vielleicht Feriendomizil oder Wohnsitz. Die Tür steht offen, du musst sie nicht nutzen.
Bekannt aus
360-Grad-Service
Du investierst, wir erledigen den Rest
Wir begleiten dich über alle Schritte und bleiben auch nach dem Kauf an deiner Seite.
01
Erstgespräch
Wir klären Budget, Ziel und Vermietungsart.
02
Projektauswahl
Passende Wohnungen aus gut 200 Objekten.
03
Kauf mit Anwalt
Vertragsprüfung und Hinterlegung beim Grundbuchamt.
04
Bauüberwachung
Regelmäßige Updates und Fotos in der App.
05
Schlüsselübergabe
Abnahme vor Ort, auch wenn du nicht anreist.
06
Vermietung und Verwaltung
Über unsere Partner vor Ort, langfristig oder als Ferienwohnung.
Über Happy Property
Sven Rüprich, Gründer und Geschäftsführer
Hey, ich bin Sven. Seit 2020 helfe ich deutschsprachigen Anlegern, Neubau-Immobilien in Südzypern zu kaufen und gut zu vermieten. Über 80 Immobilien haben wir bisher vermittelt.
Ich habe selbst Immobilien in Deutschland, Dubai und Zypern gekauft. Deshalb weiß ich, worauf es ankommt: auf den richtigen Bauträger, einen sauberen Vertrag, eine ehrliche Rechnung und jemanden vor Ort, der sich kümmert.
Wenn Zypern nicht zu dir passt, sage ich dir das im Erstgespräch offen. Ich freue mich darauf, dich kennenzulernen.
Häufige Fragen
Was Anleger uns vor dem Erstgespräch fragen
Welche Miete ist realistisch?
Bei Langzeitvermietung liegt die Bruttomietrendite in Paphos im Schnitt bei rund 5,3 %. Mit Ferienvermietung erreichen wir nach unserer Erfahrung 6-8 % nach Kosten, dafür ist die Vermietung aufwendiger. Welche Art zu dir passt, rechnen wir im Gespräch durch. Eine Garantie gibt es nicht.
Ist das Nordzypern oder die Türkei?
Nein. Wir sind ausschließlich im Süden, in der Republik Zypern: EU-Mitglied seit 2004, Euro seit 2008, europäisches Recht. Im türkisch verwalteten Norden vermitteln wir keine Immobilien.
Wie läuft die Zahlung während der Bauphase?
Du zahlst in Raten nach Baufortschritt, nie alles vorab. Reservierung und Zahlungsplan hängen vom Projekt ab, wir zeigen sie dir vor jeder Entscheidung. Dein Kaufvertrag wird beim Grundbuchamt hinterlegt, ein unabhängiger Anwalt prüft ihn vorher.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Neubauwohnungen gibt es ab rund 210.000 € zzgl. MwSt. Üblich sind rund 30 % Eigenkapital plus Nebenkosten. Wie du den Kauf finanzierst, besprechen wir im Gespräch, auf Wunsch nennen wir dir Banken, die Käufe auf Zypern finanzieren.
Wie wirkt sich das auf meine Steuer in Deutschland aus?
Die Miete wird in Zypern besteuert, Deutschland rechnet die zyprische Steuer nach dem Doppelbesteuerungsabkommen an. Bei Langzeitvermietung kann die 5 % degressive Abschreibung in den ersten Jahren einen Verlust erzeugen, der deine deutsche Steuer senkt, je nach persönlicher Situation. Nach 10 Jahren ist ein Verkauf aus dem Privatvermögen in Deutschland steuerfrei. Das ersetzt keine Steuerberatung.
Muss ich nach Zypern ziehen?
Nein. Die Immobilie wird für dich vermietet und verwaltet, du kommst zum Kauf einmal vorbei. Ob du sie später selbst nutzt, entscheidest du.
Was kostet mich Happy Property?
Nichts. Unsere Provision zahlt der Bauträger. Du zahlst denselben Preis wie beim Direktkauf.
Wie läuft der Kauf ab?
Nach dem Erstgespräch klären wir Budget und Ziel, suchen passende Wohnungen, prüfen die Unterlagen, koordinieren Anwalt und Kaufabwicklung und organisieren die Vermietung.
Mehr Ertrag, geprüfte Projekte
Lass uns deine Zahlen durchrechnen
In 30 Minuten klären wir, welche Wohnung, welche Vermietung und welche Rechnung zu dir passt. Ehrlich, auch wenn die Antwort Nein lautet.
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