Immobilien auf Zypern kaufen als Deutscher: Das musst du steuerlich beachten

Geschrieben von Giona Schauf am 27. Juni 2025

Worauf du beim Immobilienkauf achten solltest

Ob Villa mit Meerblick, moderne Wohnung oder charmantes Haus in den Bergen: Zypern bietet deutschen Käufern attraktive Möglichkeiten zur Kapitalanlage. Doch was bedeutet der Kauf einer Immobilie steuerlich? Dieser Artikel klärt, was du wissen musst, bevor du dich entscheidest.

Worum geht’s in diesem Artikel?

  • Warum Zypern für deutsche Immobilienkäufer besonders attraktiv ist
  • Welche steuerlichen Regeln beim Kauf gelten – auch mit Wohnsitz in Deutschland
  • Unterschiede zwischen Nordzypern und der Republik Zypern
  • Wie du deine Immobilie steuerlich optimal nutzt
  • Worauf du bei Kaufpreis, Nebenkosten und Vermietung achten solltest

Inhaltsverzeichnis

  1. Zypern: Warum der Inselstaat für deutsche Käufer interessant ist
  2. Haus, Wohnung oder Villa – was du in Zypern findest
  3. Immobilie kaufen mit deutschem Wohnsitz: Steuerlich relevant?
  4. Kaufnebenkosten und laufende Abgaben im Überblick
  5. Vermieten und Steuern sparen: Das bietet dir das Doppelbesteuerungsabkommen

1. Zypern: Warum der Inselstaat für deutsche Käufer interessant ist

Zypern bietet nicht nur rund 300 Sonnentage im Jahr, sondern auch eine attraktive steuerliche Situation. Der Immobilienmarkt ist im Vergleich zu vielen Regionen Europas noch immer günstig. Gerade in Städten wie Paphos. Limassol oder Kyrenia lassen sich gut gelegene Immobilien zu einem moderaten Kaufpreis finden.

Deutsche Käufer und Käuferinnen schätzen neben dem mediterranen Lebensstil besonders die Möglichkeit, mit einer Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen, und das bei niedriger laufender Besteuerung.


2. Haus, Wohnung oder Villa – was du in Zypern findest

Zypern bietet eine große Vielfalt: Ob voll ausgestattete Villa, charmantes Haus in ländlicher Lage oder moderne Wohnung mit Meerblick. Besonders gefragt sind Immobilien mit zwei, drei oder vier Schlafzimmern, die sich sowohl zur privaten Eigennutzung als auch zur Vermietung eignen.

In Nordzypern und insbesondere rund um Kyrenia findest du Immobilien, die deutlich günstiger sind als in der Republik Zypern. Dennoch solltest du beachten, dass die rechtliche Situation in Nordzypern für EU-Bürger komplexer sein kann. Wer rechtliche Klarheit sucht, orientiert sich meist an Immobilien in Paphos oder Limassol. Zu erwähnen ist definitiv, dass wir von Happy Property Nordzypern grundsätzlich nicht empfehlen.


3. Immobilie kaufen mit deutschem Wohnsitz: Steuerlich relevant?

Der Erwerb einer Immobilie auf Zypern allein führt nicht zu einer Besteuerung in Deutschland. Solange du deine Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, bleibt dein deutscher Wohnsitz steuerlich unbeeinflusst.

Erst bei Mieteinnahmen kommt das Steuerrecht ins Spiel. Hier greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Zypern. Es regelt eindeutig, dass Mieteinnahmen nur im Belegenheitsstaat, in dem Fall in Zypern, versteuert werden. In Deutschland müssen sie nicht angegeben werden, nicht einmal unter dem Progressionsvorbehalt.


4. Kaufnebenkosten und laufende Abgaben im Überblick

Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Immobilie auf Zypern weitere Kosten an. Dazu gehören:

  • Grunderwerbsteuer (je nach Kaufpreis gestaffelt)
  • Notar- und Anwaltskosten
  • Grundbuchgebühren
  • Eventuell Maklerprovision

Die laufenden Abgaben sind vergleichsweise gering. Die Grundsteuer wurde in den letzten Jahren stark reduziert oder fällt für viele Immobilien ganz weg. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten hängen stark von der Objektart ab, liegen aber oft unter deutschem Niveau.

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5. Vermieten und Steuern sparen: Das bietet dir das Doppelbesteuerungsabkommen

Wenn du deine Immobilie auf Zypern vermietest, profitierst du von klaren steuerlichen Regelungen. Mieteinnahmen werden nur in Zypern besteuert. Dort gilt:

  • 20% pauschaler Instandhaltungsabzug
  • 3% Abschreibung auf den Gebäudewert
  • Abziehbare Betriebskosten

Der effektive Steuersatz liegt damit oft bei nur 6-10%. Zusätzlich fällt ein Gesundheitsbeitrag von 2,65% auf die Bruttomiete an – jedoch gedeckelt.

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